房地产风险的出清仍将是一个漫长而痛苦的过程。
出品/科技金融说
在楼市深度调整、房企风险持续暴露的背景下，银行业的资产质量承受着巨大压力。尽管整体风险可控，但部分区域性银行的房地产对公贷款风险尤为突出。
基于2025年相关数据来看，不同银行的房地产对公贷款风险呈现显著分化。
分梯队来看，国有大行方面，总体稳健，风险可控；股份行以及部分头部城商行存有压力，但分化比较明显。
较受关注的是中小银行。部分区域性中小银行风险暴露更为集中，更为典型的就是青岛农商行以及郑州银行。
01
房地产不良水平较高的两家银行
展开剩余87%之所以针对于青岛农商行，是因为该行是截至20205年上半年房产类贷款风险水平较高的银行。
虽然青岛农商行的整体不良贷款情况呈现出先升后降的趋势，即不良贷款率从2022年末的2.19%逐步下降至2025年6月末的1.75%，截至2025年三季度末，其不良率再度降至1.73%，但从上市城农商行来看，这一数据仍排前列。
且结构性风险依然突出，局部风险积聚，即房地产领域。
截至2025年6月末，青岛农商行房地产行业不良贷款率从2024年末的7.17%急剧飙升14.15个百分点至 21.32%；其对应的不良贷款余额增加了约12亿元，达到20.95亿元，占该行全部不良贷款的比例从约25%骤升至61.54%。
这一“跳跃式”增长，表明风险在短期内高度集中爆发。事实上，青岛农商行的房地产不良也已经过一轮调整。
2022年，该行房地产业务首次爆出大批风险资产，高达6.1%的不良率带动全行不良升至2.19%，在A股同业中“垫底”。之后经过大力核销，青岛农商行房地产不良率一度降至1.36%，如今不到一年时间，同样情况再度发生。
虽然该行解释称“因个别贷款风险暴露形成不良正在处置过程中，属于正常波动。”但和同处青岛的青岛银行来看，其截至2025年上半年的房地产信贷不良率仅为1.89%，也未出现过类似情况。
另一个就是郑州银行。
如果说房地产领域的风险之于青岛农商行来说是“急症”，那么对于郑州银行来说，则可以说是一场“慢性病”。
因郑州银行的房地产贷款不良问题可以说是由来已久。
郑州银行的房地产不良率从2020年末的1.25%开始持续攀升，2025年上半年虽较年初略有回落，但仍处于9.75%的高位。近年来，该行不断因大额房企贷款违约而陷入诉讼，例如近期因一笔2019年发放、涉及康桥集团的6.6亿元贷款，经法院强制执行后仍因借款人无可供执行财产而终结本次执行程序。
这些历史风险存量巨大，出清过程更漫长。
02
地产不良风险高企的共性与差异化原因
是什么导致这些银行地产业务风险高企？
并非单一原因，而是客户结构、区域环境、内控水平以及行业周期等因素影响的结果。
从青岛农商行以及郑州银行来看，其风险高企的核心原因既有共性，也有明显的个体差异。
共性方面，一是区域性风险。青岛农商行和郑州银行的业务均高度依赖本土。
近年来，房地产市场区域性分化加剧，部分地区调整深度远超全国平均。郑州银行所在的河南市场，经历了部分本土龙头房企（如康桥、鑫苑等）的集中爆雷。青农商行所在的山东市场同样面临行业周期下行压力，其信贷过度集中的客户在区域市场遇冷时风险迅速暴露。
二是历史扩张时期的策略偏差。
在房地产市场景气周期，两家银行都曾将房地产贷款作为重要的增长引擎。
郑州银行在2018年上市后，房地产贷款规模曾急剧扩张。当年，该行投向房地产业的贷款从上年末的99.91亿元大幅增加81%至180.98亿元，占贷款总额的比例也从7.78%上升至11.34%，使房地产业跃升为该行第二大贷款行业。
这一扩张趋势在随后几年一直持续。数据显示，郑州银行房地产贷款规模在2020年突破300亿元，2021年达到峰值344.38亿元。
然而，随着房地产行业进入调整期，该行相关不良贷款开始集中暴露。截至2024年6月末，郑州银行房地产业不良贷款率达6.86%，不良贷款余额为19.84亿元，较上年末有所增加。不良风险的增加也持续挤压了该行的利润，能够看到在2024年之前其经营数据一直都相对低迷。
青岛农商行虽未披露具体规模，但其信贷集中度（单一集团客户授信集中度）在2024年已升至11.08%，表明风险敞口集中于少数大客户。
当行业转向时，这种策略的弊端暴露无遗。
从个体差异化层面来看，青岛农商行的风险爆发更具突发性。
其2025年半年报将其房地产不良率飙升解释为“个别贷款风险暴露”，这通常指向对单一或极少数大型房企的过度授信，一旦“雷点”被引燃，便形成连锁反应，导致指标骤变。从五级分类看，该行2025年一季度次级类和可疑类贷款占比显著跳升，事实上已是风险的先兆。
郑州银行则更倾向于公司治理的历史遗留问题。该行原董事长因存在“大搞权钱交易，为他人在贷款融资等方面提供帮助，违法发放贷款”等行为被“双开”。这背后映射出特定历史时期公司治理的失效，可能导致了部分贷款从源头上就存在风险隐患。
此外，该行风险出清过程伴随着大量的不良资产核销与转让。例如，2024年该行曾以100亿元价格转让账面价值约150亿元的资产包，以缓解报表压力。2025年以来，对金威实业、永威置业等房企的密集诉讼，也正是对历史风险的被动清理。
03
处置路径与挑战
面对房产不良高压，两家银行均在采取措施，但路径和挑战不尽相同。
对于青岛农商行来说，该行当前的首要任务是处置已暴露的风险资产，稳定资产质量。其财报虽强调整体不良率（1.75%）微降，但房地产风险的“一丑遮百俊”，还是会影响市场信心。
对于青岛农商行来说，修复内控短板、重塑审慎信贷文化、分散过度集中的信贷组合，是其能否走出困境的关键。同时，如何在处置存量风险的同时，也要避免对正常经营和盈利能力造成过大冲击。
数据显示，青岛农商行2025年前三季度营业收入为80.28亿元，同比下降4.92%；归母净利润为33.18亿元，同比增长3.57%；扣非归母净利润为32.69亿元，同比增长5.89%，处于“营收下滑，盈利增长”的态势。
郑州银行的房地产不良风险因由来已久，所以从某种层面来说，其实际上已进入风险处置的“深水区”。从其近年来的策略来看，即为通过大规模核销、转让（向中原资产管理公司出售资产）和司法诉讼“多管齐下”剥离不良。虽然此举在短期内实现了整体不良率（2025年上半年为1.76%）的压降，但代价巨大：连续多年未进行现金分红，净利润水平较巅峰期大幅缩水。
不过，从2025年经营数据来看，郑州银行各方面正持续向好。
如在业绩层面，增长曲线重回上行通道。其中，2025年上半年，该行实现营业收入66.90亿元，同比增长4.64%；归属于股东的净利润16.27亿元，同比增长2.1%。进入第三季度，这一增长态势仍在延续。2025年前三季度营收和净利润分别同比增长3.91% 和 1.56%。
规模层面，扩张也在提速。截至2025年三季度末，郑州银行资产总额达7435.52亿元，较上年末增长近10%，增速创下历史同期新高。其“千亿级”增长周期明显缩短，从6000亿到7000亿的跨越仅用时两年。
在此背景下，对于郑州银行来说，其未来挑战或在于，能否在持续消化历史包袱的同时，成功实现业务转型，实现经营方面稳定增长。
结语
不论是青岛农商行，还是郑州银行，其房地产不良风险暴露的现状实则也说明了一个现状，即在顺周期中过度依赖单一行业、忽视风险分散和内部控制的银行，在逆周期中风险将更为剧烈。
这也是行业共性难题。如头部城商行重庆银行、杭州银行等地产业务风险也较为突出，其截至2025年上半年房地产贷款不良率分别为7.19%、6.44%。
从趋势看，房地产风险的出清将是一个漫长而痛苦的过程。如何平衡存量风险化解与高质量发展之间的关系，也将是所有银行的必答题。
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